Contrats de location

Selon la loi, les Conditions générales d’une convention de location font partie de tout contrat de location, qu’il soit écrit, verbal ou implicite. Tout contrat de location écrit doit les inclure. Les Conditions générales mettent en évidence les exigences importantes de la loi de 2006 sur la location à usage d’habitation intitulée The Residential Tenancies Act, 2006 et son règlement. La Loi, la réglementation et les Conditions générales l’emportent sur toute disposition contraire dans un contrat (ou convention) de location.

Un locateur ne peut pas exiger de frais pour traiter une demande de location d’un locataire.

Les locateurs doivent remettre une copie des Conditions générales à tout locataire qui conclut un contrat verbal ou implicite. Les locateurs ont souvent recours aux Conditions générales concernant les paiements de loyer et les augmentations, le droit du locateur à entrer dans le logement locatif et son droit d’éviction d’un locataire.

Les contrats écrits doivent comprendre l’information suivante :

• Copie des Conditions générales;
• Noms légaux exacts des parties;
• Adresse du logement locatif;
• Date à laquelle le contrat a été conclu;
• Adresse aux fins de signification et numéro de téléphone du locateur ainsi que celui d’une personne à joindre en cas d’urgence;
• Date du début de la location (date d’entrée en vigueur du contrat de location). Si le contrat de location est à terme fixe, il doit également inclure une date à laquelle la location prend fin. Si aucune date n’est précisée, la location est réputée être une location au mois; 
• Durée périodique de la location (soit à la semaine, au mois ou autre);
• Montant du loyer et si celui-ci varie en fonction du nombre d’occupants (dans l’affirmative, indiquer le montant);
• Date à laquelle le loyer est payable;
• Qui paie les services publics;
• Quels services et installations sont inclus;
• Montant du dépôt de garantie et date de son versement.

Un contrat de location ne doit pas être modifié pour changer ou éliminer une condition générale. Tout autre changement au terme ou à une disposition d’un contrat de location doit faire l’objet d’un commun accord entre le locateur et le locataire. 

Un locateur est en droit d’établir des règles raisonnables concernant l’usage, l’occupation ou l’entretien du logement locatif par le locataire, ainsi que son utilisation des services et des installations, y compris des règles interdisant la possession, la consommation, la vente ou la distribution de cannabis ou encore la culture et la possession de plants de cannabis dans le logement locatif. Les règles doivent être mises par écrit et portées à l’attention du locataire.

Les propriétaires (locateurs) peuvent choisir parmi différents types de convention de location conformes à la Loi et à la réglementation :

• Contrat de location au mois
• Contrat de location à la semaine
• Contrat de location à terme fixe

Les locateurs doivent rédiger les contrats de location le plus clairement possible, car ce sont des documents juridiques. Si, dans un contrat, une ou plusieurs interprétations sont possibles, le sens présumé par le locataire sera celui retenu par la loi, si ce sens (ou interprétation) est considéré raisonnable. Le locataire peut donc lire l’accord d’une manière qui lui est plus favorable que ce qu’avait envisagé le propriétaire. En cas d’ambiguïté, la loi appliquera le sens qui a été raisonnablement compris par le locataire.

La Loi et le règlement annulent toutes les conventions de location contrevenantes. Les contrats ou une partie de ceux-ci ne peuvent être modifiés qu’avec le commun accord des deux parties. La seule exception est le droit du locateur d’augmenter le loyer en présentant un préavis approprié.

L’obligation du locataire de payer le loyer est suspendue si, dans les 20 jours après avoir conclu le contrat de location, le locateur :

• ne présente pas au locataire une copie du contrat de location écrit;

OU

• dans l’absence d’un contrat de location écrit, ne présente pas par écrit au locataire :

1. l’adresse du locateur ou de son représentant (où le locataire peut envoyer ou remettre des avis);
2. le numéro de téléphone du locateur ou de son représentant;
3. un numéro de téléphone à composer en cas d’urgence et pour les réparations urgentes.

Dans un immeuble comptant plus d’un logement locatif et comprenant une aire commune, le locateur doit afficher et tenir à jour, dans un lieu bien en vue ou près de l’entrée principale, un avis apparent indiquant le nom légal du propriétaire ainsi qu’une adresse, aux fins de signification, et le numéro de téléphone du locateur ou de son représentant.

Un contrat de location à terme fixe d’une durée excédant trois mois doit être mis par écrit et doit indiquer la date à laquelle la location prendra fin. En fait, quand le locateur et le locataire signent un contrat, ils se donnent mutuellement un avis de résilier le contrat à la date indiquée. Le locataire n’est pas tenu de donner un autre avis quand il libère le logement de location à cette date de résiliation.

Au moins deux mois avant l’échéance d’un contrat de location à terme fixe, le locateur doit indiquer s’il est disposé ou non à conclure un nouveau contrat de location en présentant au locataire le formulaire 15 Location à terme fixe - préavis d’intention de deux mois.

Si le locateur offre de renouveler le bail, il doit aussi y inclure les modalités de la nouvelle offre.

Si le locataire n’accepte pas cette offre dans un délai d’un mois suivant sa réception, elle sera considérée comme refusée et le locataire devra libérer le logement à l’échéance de la location. Le locateur ne peut pas retirer une offre de renouvellement.

Si un locateur omet de présenter au locataire ledit formulaire deux mois avant l’échéance de la location et que le locataire ne prévoit pas de libérer le logement à l’échéance du contrat, le locataire et le locateur devront en discuter et tenter de s’entendre sur ce qui se produira à l’échéance du contrat. Si le locateur et le locataire ne peuvent pas s’entendre sur des conditions mutuellement acceptables pour continuer la location, le locataire peut présenter une demande d’audience au Bureau de la location à usage d’habitation (ORT). Un agent d’audience peut ordonner toute mesure qu’il considère comme juste eu égard aux circonstances, y compris d’ordonner qu’une location se poursuive en tant que location périodique au mois, ou d’ordonner qu’une location prenne fin et d’accorder une indemnité.

Le loyer ne doit pas augmenter pendant la durée du bail, à moins que cela soit convenu et expressément précisé, dans le bail écrit.

Le locateur peut imposer au locataire des frais de retard de paiement (late fee) s’ils font partie du contrat de location. Le locateur ne peut percevoir ces frais à moins qu’une règle ou une politique en avise clairement le locataire, et que ce dernier accepte cette condition au moment de la conclusion du contrat par les deux parties.

Les frais de retard sont licites dans la mesure où il s’agit « d’une estimation préalable raisonnable des dommages » et non d’une pénalité. Des frais de retard trop élevés ne seront pas ordonnés s’ils ne sont pas une estimation préalable raisonnable des dommages ou des coûts engagés par le locateur en raison du loyer en retard.

Généralement, des frais de retard jusqu’à concurrence de 25 $ par mois sont justifiables et applicables. Dans certaines circonstances, un locateur peut démontrer avoir droit à un montant plus élevé en établissant qu’il avait prévu d’engager des dépenses plus importantes au moment de conclure le bail.

Quand un locateur loue le même logement à plus d’un locataire (occupant), les locataires sont :

• soit des locataires conjoints ayant un seul contrat de location, chacun étant responsable de toutes les obligations aux termes de ce contrat;
• soit des colocataires ayant chacun conclu son propre contrat de location avec le locateur, chacun étant responsable de ses obligations seulement aux termes de son bail.

Les locateurs et les locataires n’étant pas toujours clairs quant à leurs intentions, cela peut causer des problèmes d’interprétation. 

Quelques indications de location conjointe :

1. Un seul contrat de location sur lequel figurent les noms des deux locataires;
2. Les locataires se connaissent avant d’emménager ensemble et ont décidé d’être colocataires;
3. Un seul dépôt de garantie au nom des deux locataires est versé au locateur;
4. Le loyer est payé au locateur au nom des deux locataires;
5. Pour le dépôt de garantie et les loyers, le locateur remet un seul reçu sur lequel est inscrit le nom des deux locataires;
6. Si un des locataires déménage, le locateur s’attend à ce que le locataire restant paie le loyer au complet (comprenant la partie du locataire ayant déménagé) ou trouve un autre colocataire pour partager les obligations de la location;
7. Le locateur peut demander l’éviction des deux locataires en raison d’un loyer non payé au complet, même si seulement un des locataires n’a pas payé sa part;
8. Si des dommages sont constatés, le locateur peut réclamer, des deux locataires, un montant pour ces dommages, quel que soit celui qui en est responsable.

Dans le cas d’une location au mois, un locataire peut présenter un avis de résiliation de location même si l’autre locataire n’est pas d’accord ou n’est pas au courant de la situation. Toutefois, un seul colocataire ne peut pas mettre fin à un contrat de location à terme fixe.

Si un locateur présente un avis de résiliation d’une location au mois, la location prend fin pour tous les locataires. Le locateur doit régler la question du dépôt de garantie quand la location prend fin. Si un ou plusieurs locataires concluent un nouveau contrat de location et continuent de résider dans le logement locatif, le locateur doit régler la question du dépôt de garantie comme si tous les locataires avaient déménagé. Il doit donc demander un nouveau dépôt de garantie à ceux qui sont restés, comme s’ils étaient de nouveaux locataires. Le locateur doit procéder à une inspection des lieux et, soit réclamer des dommages-intérêts pour des réparations, soit rembourser le dépôt de garantie dans un délai de sept jours ouvrables à tous les locataires conjoints. Les locataires conjoints qui sont restés peuvent attribuer leur part du dépôt de garantie au nouveau dépôt de garantie.

Un locataire qui doit payer des dommages causés par un ou plusieurs autres locataires conjoints peut les poursuivre devant le Tribunal des petites créances afin de recouvrer ces dommages-intérêts.

Une location conjointe est présumée à moins qu’il y ait preuve d’un contrat distinct ou d’un autre arrangement entre le locateur et chacun des locataires.

Quelques indications de colocation :

1. Chaque locataire a la possession exclusive d’une chambre, mais partage les aires communes avec les autres locataires (salle de bains, aire de séjour et cuisine);
2. Les locataires ne se connaissent pas au moment de leur emménagement, ou encore ils emménagent à différents moments;
3. Le locateur a un contrat de location distinct avec chaque locataire;
4. Chaque locataire verse son propre dépôt de garantie et son propre loyer au locateur;
5. Le locateur remet un reçu individuel de paiement à chaque locataire;
6. Si un locataire déménage, le locateur trouve un autre locataire pour le remplacer.

Les locataires conjoints ou distincts doivent se distinguer des sous-locataires. Un locataire peut conclure un contrat de location pour l’ensemble du logement locatif, et trouver un colocataire à qui sous-louer une partie de ce logement. Dans un tel cas, seul le locataire principal a des obligations envers le locateur et est tenu de payer le loyer au complet. Le locataire principal agit comme locateur envers son sous-locataire et peut même demander le versement d’un dépôt de garantie. Le locataire principal doit obtenir la permission du locateur de sous-louer le logement, ou le droit de le sous-louer peut faire partie des modalités du bail. Si le consentement du locateur est requis, ce dernier ne doit pas refuser indûment son consentement. Toutefois, la commission du logement public peut refuser un tel consentement, quel que soit le motif de ce refus.

D’une manière générale, la Loi et la réglementation ne s’appliquent pas aux contrats de location avec « option d’achat » pour la vente de biens ou de terrains. Tout accord qui crée un changement éventuel de propriété, y compris une action pour l’annulation du contrat, doit être déposé auprès de la Cour du Banc du Roi. Veuillez consulter un avocat pour savoir quels sont vos droits.

Dans le cas d’un contrat de location avec option d’achat, l’ORT a généralement compétence jusqu’à ce que l’option d’achat soit exercée.

Déterminer si l’ORT a compétence sur le contrat de location avec option d’achat peut demander d’examiner d’autres faits et plus d’une loi. Dans le cas de différend entre le propriétaire et le locataire, quand les faits et les conditions ne sont pas clairs, il pourrait être nécessaire de consulter l’ORT pour déterminer sa compétence.